임대차계약 승계 거부 후 보증금 반환 소송, 1·2심 모두 승소

안녕하세요. 법무법인 어프로치 윤상호 변호사입니다.

임대차보증금반환청구 사건에서 승소한 사례를 소개해드립니다.

이 사건은 일반적인 임대차보증금반환청구와는 조금 다른 쟁점이 있어 사실관계가 복잡하고 재판도 상당히 오래 진행되었으나 법무법인 어프로치는 의뢰인의 이익을 위하여 최선의 노력을 하여 1심 및 2심 모두 승소하는 결과를 이끌어 내었습니다.

사건 개요

이 사건은 임대차계약 중 임대인이 임대목적물을 제3자에게 매도하면서 임대차계약을 승계시키기로 약정하였으나, 임차인이 이를 거부하고 임대차계약을 해지한 후 원 임대인에게 보증금 반환을 청구한 사안입니다.

원고(임차인)는 피고(임대인)로부터 서울시 소재 점포를 보증금 약 3400만원 및 월 임대로 80만 원으로 임차하였습니다.

피고는 임대차계약기간 중 제3자에게 해당 점포를 매도하고 임대차계약을 승계시키기로 약정한 후, 소유권이전등기를 완료하였습니다.

원고는 몇 달 후 전 임대인이 점포를 매도한 사실을 알게 되었으나, 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차계약을 해지한 후, 피고에게 임대차보증금 반환을 청구하였습니다.

쟁점 및 법원의 판단

1. 임대인 지위 승계 거부의 적법성

법원은 “부동산의 소유자인 임대인과 매수인 사이에 임대차계약을 승계하기로 합의하였다고 하더라도, 임차인으로서는 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 임대차관계의 구속력에서 벗어날 수 있다”고 판단하였습니다.

이 경우 임대인(전 소유자)의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 보았습니다.

2. 피고의 상계 주장에 대한 판단

이에 피고(임대인)는 제3자로부터 원고에 대한 차임 채권을 양수하였으므로 이를 자동채권으로 상계한다고 주장하였으나, 법원은 채권양도 사실을 인정할 증거가 부족하다고 판단하였습니다.

3. 연체차임 공제 주장에 대한 판단

피고는 원고의 연체 차임을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하였으나, 피고의 연체차임 공제 항변도 받아들이지 않았습니다.

1심 법원은 원고의 청구를 전부 인용하여 피고에게 임대차보증금 3400만 원 및 지연손해금의 지급을 명하였고, 항소심 법원도 1심 판결이 정당하다고 보아 피고의 항소를 기각하였습니다.

이 사건은 임대차 목적물이 양도된 경우에도 임차인이 임대인 지위 승계를 거부할 수 있는 권리가 있음을 확인한 사례로, 임차인 보호 측면에서 중요한 의미를 갖습니다.

또한 채권양도 주장이나 연체 차임 공제 주장을 할 때는 이를 뒷받침할 충분한 증거가 필요하고 그러한 피고의 주장이 이유 없다는 점을 잘 방어한 사례입니다.